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标题: 一二线楼市已经哑火，三四线还能疯狂多久？ [打印本页]

作者: 小财童鞋 时间: 2017-8-8 09:58
标题: 一二线楼市已经哑火，三四线还能疯狂多久？
楼市的热点终于又回归到了一二线，近一个月来，一二线城市轮番上头条，每隔几天就会有一个新措施出来。目标都直指楼市，而逻辑都围绕着强化房子的居住属性。可以说一二线楼市已经彻底告别了以往风光的时代，买房子赚钱的时代已经过去了。
按照这种趋势发展，一二线楼市会逐渐扭转以往被动的局面，房地产将会越来越“单纯”，而三四线楼市，疯狂之后，将有一大波人彻底被锁死在三四线楼市。

一二线楼市已经哑火

   租房和各类以居住为住的“半产权房”的出现，会将一二线楼市按在地板上。未来大部分刚需有望不用去竞争高价的商品房，这是给刚需带来的红利。
以北京为例，未来租赁房源和共有产权房的出现，将极大地改善了普通刚需的住房条件。刚进入职场的年轻人，会有条件更好，更规范的租赁房源可供选择，而那些进入职场有一段时间，想买房的人，也会有共有产权房可供选择。
   未来5年，这类房源差不多有20万套入市。这类房子普遍比商品房便宜3成，在此基础上，你还只用承担7成房款，这样一算，共有产权房实际只有普通商品房一半的价格。以往刚需被迫参与到商品房市场，承当了极高的购房成本，今后他们将有新的选择，这既是对刚需的保护，也是楼市上行预期的一种稀释。

   今后一二线楼市的发展，将着力解决普通人的住房需求，这些人基本上是不参与炒房的，解决了他们的需求，商品房也不再有疯的基础。从措施的密集程度来看，这些针对刚需的红利不需要等待太久。
   目前热门城市已经针对商品房市场做了相当大的努力，一线城市中，北京楼市已经全面下行，特别是二手房。至于广深沪，也很难出现类似2016年的行情。广州近期10个部门推出的新措施。字里行间都透露出一个信号：楼市不能有波动。

三四线的拐点或加速来到

   在三四线楼市中，有两类城市是比较热的。
   其一是热门城市周边的三四线城市，这些城市实际上是承接了外溢的需求，资金不愿意跳出楼市，造就了它们的火热，这类城市以廊坊、太仓、惠州、南通、嘉兴等为代表。其二是卖房子比较积极的三四线城市，这些城市房地产主要靠主动刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨、黄山、张家口、盐城、宜昌、九江、汕头等。成交量明显放大，价格也明显放大。

   第一类城市，长期来总体是利好的，但短期风险加大，这方面燕郊是个典型案例，谁也不否认燕郊占了地段的便宜，但这类城市最大的不确定性因素在于上面。上面完全可以通过各种措施消化短期需求，转为中长期慢慢释放，从而抹平套利空间。所以总体利好，但想赚一把快钱，却不现实。
   更大的问题来自于第二类城市。这类城市没有实质性利好，有的只是短暂刺进出来的“海市蜃楼”。
   要人没有人，要产业没有产业，狂欢的只是新房，二手房基本上是个零。这是这类三四线城市的阿喀琉斯之踵。判断三四线城市是否值得买，我只看一点，那就是最最普通的二手房是否能有比较好的成交，显然目前这些疯狂的三四线城市都不行。

之所以它们还是挺疯，原因无外乎下面几点

   1、资金还是愿意在房地产内部循环，被迫去三四线找安慰。
   2、一二线城市经过2016年的暴走，的确击穿了不少刚需的购房需求，回乡置业的情绪在一定程度上有所放大。而一些三四线城市正好在营销上迎合这类需求。
   3、三四线城市调整了买房子的策略，这些城市有购房需求，但购房能力明显不足，而现在三四线城市都是给钱不给房，帮助这些人补齐了这些人的短板。

   需要注意的是，以上几点很快会难以为继。
   首先，资金不会持续不断进入三四线城市，变现难的问题迟早会被他们重视，到那时三四线的房子就是个坑，没有人后继者来填。
   其次，一二线城市已经在调整策略，着重解决刚需住房的问题，回乡置业需求也会趋于平淡。
   第三，至于给钱不给房，有一个致命弱点，那就是人。就这么点人，一次性都刺激出来了，后面的房子谁来买？须知现在房子卖得好的三四线城市，又在制造新一轮更多更贵的房子。卖给谁？还没进城的农民？
   眼下三四线城市购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房子的对比来看，月薪三千块钱的城市，房子过万的不在少数。它们正在重走一二线城市的老路。

   我的老家是安徽的，对安徽的三四线城市也保持了较多的关注。据我的判断，安徽大部分城市的房地产今年以来普遍过热。典型的是芜湖和六安，这两座城市的房子今年和去年相比，翻倍的楼盘非常多。而安庆、阜阳、淮南、黄山也基本上都保持了较高的热度。
   安徽的人均收入是比较靠后的，而且增长也相对缓慢，收入以劳务输出为主，80后这一代在外务工的年轻人对子女的教育也更加重视，进城买房的确不少，但明显有被动入市的痕迹。
   我所接触的亲朋中，今年买房的人明显比往年要多，这种现象从他们买房的理由中可以看出：有为子女入学的考虑，但更多的是担忧未来买不上房。手里攒了点钱，但预期收入增长有限，举家买房的非常普遍，有的不仅首付要父母掏，甚至月供还是靠长辈。在我看来，在强调居住属性的当下，这些都是不正常的购房行为。
   类似这样着急买房的人，未来还有多少？被催熟的三四楼市，未来如何收场？

内容来于网络，版权归作者所有。

作者: 朱灵zl 时间: 2017-8-8 11:00
学习中。

作者: anchelnavi 时间: 2017-8-8 11:04
看看

作者: 桐音清韵 时间: 2017-8-8 11:11
路过

作者: 欧洲银行 时间: 2017-8-8 11:14
看看

作者: 娟子0122 时间: 2017-8-8 11:17
国家再不严厉打击楼市我们这些打工的人只能回家种地了

作者: wl_0282 时间: 2017-8-8 12:03
学习了解

作者: 好少好少 时间: 2017-8-8 12:19
不错

作者: Hideseek 时间: 2017-8-8 12:21
路过

作者: 子木华 时间: 2017-8-8 12:47
房地产一段时间成为政府的财政支柱，制造业，实体经济没人做长期以往我国经济怎么发展一套房成了一个家庭的最大资产，。，

作者: 勇敢的仙人掌 时间: 2017-8-8 13:12
刚需就买，炒房必死

作者: 沙狐789 时间: 2017-8-8 13:39
路过

作者: 不羁的风中芦苇 时间: 2017-8-8 14:20
政府的手太长了。

作者: bsh1997 时间: 2017-8-8 14:40
学习啊！

作者: S76 时间: 2017-8-8 14:51
学习了

作者: 天山雪123M 时间: 2017-8-8 14:55
路过

作者: 小财童鞋 时间: 2017-8-8 15:12

勇敢的仙人掌发表于 2017-8-8 13:12
刚需就买，炒房必死

现在炒房危险得很咯

作者: 小财童鞋 时间: 2017-8-8 15:12

不羁的风中芦苇发表于 2017-8-8 14:20
政府的手太长了。

哈哈哈

作者: 三洋5511lhs 时间: 2017-8-8 15:36
学习了，北京市新出台了地方保护的政策，新建商品房要预留30%给“新北京人”。政策上有优惠的。

作者: 小财童鞋 时间: 2017-8-8 15:39

娟子0122 发表于 2017-8-8 11:17
国家再不严厉打击楼市我们这些打工的人只能回家种地了

+1，小财也是一样

作者: 小财童鞋 时间: 2017-8-8 15:40

娟子0122 发表于 2017-8-8 11:17
国家再不严厉打击楼市我们这些打工的人只能回家种地了

+1，小财也是一样

作者: whqslyd 时间: 2017-8-8 16:44
小财同学，你在深圳买房了吗？

作者: 慢慢积累 时间: 2017-8-8 16:49
路过

作者: yayao98908 时间: 2017-8-8 16:52
看看

作者: lymxing 时间: 2017-8-8 16:57
小财你老家安徽哪里的

作者: 小财童鞋 时间: 2017-8-8 17:00

lymxing 发表于 2017-8-8 16:57
小财你老家安徽哪里的

小财不在安徽哈

作者: V笑笑 时间: 2017-8-8 17:17
房价这二年升得太多，打工人买不起。

作者: 我心飞扬 时间: 2017-8-8 18:55
呵呵

作者: 看世间烟火 时间: 2017-8-8 20:05
路过

作者: sx_pgh 时间: 2017-8-8 21:34
路过

作者: qhl562003 时间: 2017-8-8 22:13
脱实向虚的经济模式没有支撑

作者: 叶晓春 时间: 2017-8-8 23:05
学习

作者: pll1967 时间: 2017-8-8 23:27
关注

作者: pll1967 时间: 2017-8-8 23:30
说得打o

作者: 苏立功长江 时间: 2017-8-8 23:43
房地产投资时国家的政策不能太热也不能太冷了

作者: 苏立功长江 时间: 2017-8-8 23:45
不是说房子是用来住的吗？

作者: zhs720420 时间: 2017-8-9 05:49
学习了，值得点赞。

作者: 苏立功长江 时间: 2017-8-9 07:56
房奴们还要继续努力

作者: zdpabc886 时间: 2017-8-9 09:32
路过

作者: 爱琴岛 时间: 2017-8-9 10:48
学习

作者: 二月柳丝 时间: 2017-8-10 05:17
多听所看看

作者: 85李16延18年1 时间: 2017-8-13 08:33
房地产肯定是一个市场，全世界如此。有时候需要政府出台政策予以指导，但必须符合市场。不符合市场的政策终究难以为继续的，过后房价反而会以更大的幅度涨价，过去的若干次调控的结果证明了市场为上。

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